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各市（县）、区人民政府，市各委办局，市各直属单位：

《关于规划用地支持老旧住区零星改造提升的若干政策措施》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

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2026年8月7日

（此件公开发布）

关于规划用地支持老旧住区零星改造提升的

若干政策措施

为落实中央城市工作会议精神，加强规划用地政策支持，更好推进城镇开发边界内老旧住区零星改造提升等城市更新工作，助力探索自主更新等方式，结合我市实际，制定如下政策措施。

一、支持零星地块规划指标统筹平衡

（一）支持详细规划地块指标统算。允许在详细规划中合并或拆分地块，对不同地块的容积率、建筑密度、绿地率及配套设施等指标进行统算，重点支持原拆原建指标统筹，根据实施条件，部分指标可在街区范围内统算。

（二）支持零星地块整体出具规划条件。可将多个零星地块作为一宗地整体出具规划条件，按照详细规划统算规则提出宗地整体指标和分地块细化指标，在不突破整体指标的前提下，可将分地块细化指标作为引导性内容，在分地块间统筹平衡。

二、探索老旧小区改造容积率激励政策

（三）民生公益项目新增建筑面积视为符合规划。为保障居民基本生活需求、补齐城市短板而实施的市政基础设施、澳门新葡京平台设施、公共安全设施项目，以及危旧住房成套化改造项目，在对周边不产生负面影响的前提下，其新增建筑面积可不受规划容积率指标制约。

（四）增设必要附属设施建筑面积可不计容。为满足安全、环保、无障碍标准等要求，对于增设必要的楼梯、电梯、公共走廊、无障碍设施、风道、外墙保温等附属设施及公共景观休憩设施，其建筑面积可不计入容积率。

三、支持零星地块组合供应

（五）支持零星地块组合供应。更新项目包含多个分散地块的，在明确每个分散地块规划管控要求的前提下，可整体供应，整体签订有偿使用合同或核发划拨决定书，按同一宗地管理。

（六）支持用地性质混合供应。为完善提升老旧小区生活品质，支持同一地块内用途互利的功能混合布置，但应符合混合用地管理要求。混合用地供应方式按照主用途确定，可根据不同用途分别确定使用年限、分项评估后按比例确定地价。

（七）探索多元化供应方式。鼓励更新项目因地制宜灵活运用划拨、出让、租赁等多元供应方式，支持带方案、带建筑物出让。城市更新中危旧住房因成套化改造增设厨房、卫生间等设施而增加的必要建筑面积，原土地权利为划拨的，新增部分仍为划拨。

四、优化建设项目规划许可

（八）探索"优化不恶化"规划实施路径。更新项目因现状用地条件制约，规划指标无法执行现行标准规范的，可依据省城市规划管理技术规定，按"优化不恶化"原则进行优化完善。更新项目实施方案的建设内容应满足安全、环保、消防要求，开展指标"优化不恶化"比对分析，征求利害关系人意见，按规定进行专家论证和部门审查。鼓励采用实景三维底座进行数字比对分析和多方案验证，提高城市更新人居品质。

（九）加强规划许可靠前服务。针对更新项目制约条件多、复杂程度高、需求多样化的特殊性，并联推进更新项目规划条件制定和方案预审，为带方案挂牌、带建筑物挂牌、分层供应、组合供应、存量改扩建等提供规划支撑，助推项目多证联发。

（十）优化规划许可公示流程。更新项目实施方案的建设内容达到建设工程设计方案深度的，可在更新意愿调查阶段提前同步公示建设工程设计方案。如涉及详细规划调整的，可在详细规划公示阶段提前同步公示。公示方案应符合内容、格式等要求。办理建设工程规划许可时，已公示方案未作调整的，可不再进行建设工程设计方案公示。

（十一）优化规划许可豁免清单。将老旧小区改造、功能完善涉及的屋顶平改坡、加装电梯、增设专用消防钢楼梯、公厕、门卫、垃圾收集房等情形，以及符合用地兼容管理要求的既有合法建筑局部功能转换和改造，纳入规划许可豁免清单，豁免清单可进行动态完善。建立部门联动机制，按需通过联系单、方案联审等方式，实现城市更新项目的高效规划管理。

五、深化澳门新葡京官网服务

（十二）支持原拆原建委托办理产权归集。依据最终的更新项目实施方案，更新地块内的全体权利人可共同委托项目更新实施主体，在房屋拆除后申请办理国有建设用地使用权变更登记。

（十三）支持更新项目澳门新葡京官网。更新项目完成竣工验收备案后，原权利人依据最终的更新项目实施方案和房屋分配协议等材料自行或委托实施主体申请办理不动产首次登记；新增建筑面积可销售的，申请人依据澳门新葡京官网相关法律法规要求提供相关材料申请办理不动产转移登记。新增的配套设施用房，由项目实施方案明确的权利主体申请办理相应澳门新葡京官网。

本政策措施自2026年9月10日起施行，有效期至2031年9月9日。执行期间如遇国家及省、市有关政策和规定调整的，本政策措施即进行相关调整。江阴市、宜兴市可结合本政策措施细化操作规定。

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